正方观点
虽然，中国楼市发展轨迹症状表现与日本有惊人相似，经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。经济学家汤敏不无忧虑地表示:“现在的楼市确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。然而，中日社会制度毕竟有着本质分野，政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。中国金融体系与美国日本甚至香港地区迥异，央行对房地产信贷控制力更强。泡沫前日本政府并未对商业银行采取有效措施引导监管,而中国政府对银行和企业有很强控制力，可以引导资金流向出台政策打压房地产泡沫。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；而中国城市化进程尚处加速阶段。换言之，只要吸取日本经验教训，采取前瞻有效政策，日本历史就不会在中国重演。然而说中日不具类比性，是不是说中国房地产就无崩盘可能？非也。首先，中国房地产有病且症状与当年日本一样。中国房地产存在泡沫已成为当下学界政界业界民间四方共识，所存争议只是泡沫大小而非有无泡沫。其次，任由泡沫做大必然导致地产崩盘已为世界历史佐证了的普世教训，换言之，泡沫导致房地产崩盘不是会否而是何时。诚如汤敏观点，过去对房地产调控，全世界政府应该说都是失败者。否则，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大跟头，日本也不会出现20年经济低迷。英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前正在为房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次绊倒在房地产这一块“石头”上。要命的是，中国现下尚沉湎于泡沫迷醉狂欢的房地产相形当年日本潜伏着更大危机。中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容如是诊断，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二三线城市如今还可以吸引投机资金。故这几年房地产整体还难以遭到崩盘结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。老实说，当下中国房市之所以难以抑制病态疯狂的投机性需求，与其说是投资渠道狭窄和房价上涨预期等经济动因使然，毋宁谓之官员投鼠忌器心理使然。在我看来，近年来政府一而再再而三出台房地产调控政策，然而每次调控过后，人们见到的依然是“屡调屡涨，屡涨屡调”的尴尬窘局。当公众对“狼来了”的调控耐心信心所剩无几，投机性需求难抑甚至逆势井喷则一点也不奇怪。值得注意的是，客观上，现时房地产在不少地方已然对地方政治经济社会形成深度绑架和多重套牢，由此衍生一种流行论调在官员中甚嚣尘上，不少官员以及御用帮腔者和为利益集团张目代言的吹鼓手单维认为，房地产是地方经济支柱产业，拉动上下游数十个产业，牵一发而动GDP地方财政劳动就业全身。我把它看成是一种投鼠忌器叶公好龙心态。在如是心态作用下，出台房地产调控政策效用自然难脱或无的放矢或隔靴搔痒或拳头打在棉花上的窠臼宿命。比如早先“70/90”等调控政策，大多过于微观难以起到有效调控作用；再比如，现下有些地方减少停止供地等措施背离市场规律，非但未能如图遏制炒地为房价釜底抽薪，反而由于减少供给造成心理恐慌为虚高房价火上浇油。而且，纵观近年来房地产历次调控，始终缺乏一个明确目标指向。比如:调控的目标愿景到底是什么？究竟是保证“人人有住房”还是“人人有房住”？应当说，未来中国房地产调控面临两条现实出路:一条是，独树一帜为世界探索一条具有中国特色的房地产逢凶化吉遇难呈祥的成功之路。正如专家所言:用调控通胀的机制来调控房价，首先建立统一的房价指标体系，建立城市普通住房价格指数，同时设立不超过居民年收入增长率房价容忍指标，一旦超标即行启动调控机制。事实上，中国完全具有天时地利条件在世界上首屈一指建立一套完善的调控房价体系，理想愿意景是藉以这一体系让中国房价在不久将来实现“软着陆”。另一条则是谁也不愿意看到对谁也没有好处的房地产崩盘之路。我想说的是，中国房地产果欲规避误入崩盘之路，当务之急是相关官员要摒弃投鼠忌器心态，对中国房地产来一次脱胎换骨的手术。 中国房地产是否会崩盘？现在说不会崩盘的无非以下几种论据：
第一：ZF是最大开发商，但是可以告诉你，ZF只是最大受益人，并非开发商，收手只是时间问题，一旦找到新经济增长点（比如IT一样的新兴行业），放弃房屋这种敏感的民生话题只是时间问题，09年末的紧急中经会议已经强烈释放了这个信号，7.5万亿甚至更多投入到新兴发动机的寻找工作中。之所以还是暂时不放弃房地产行业，很明显，还没有找到新出路。没有任何一个ZF会傻到冒着拉美化的风险搞经济。山西煤炭收回国有就是先例，时机到了，放倒几个商人不是大问题。
第二：银行是最大的受害者（所谓跌了不还贷怎么办）。持这种观点的人士无非是寄望于，银行提供了个人支付首付外的其他房屋价款。这完全是种误区。除了那些零首付的人士，基本可以放弃这个愚蠢的想法。因为不论多少，30%也好，40%也好，个人是支付了自己的钞票在先才有可能从银行贷到差额款项，但是银行和房屋销售方之间是100%支付吗？回答是否定的，只是“转账”，钱款还控制在银行手中，销售方不可能扛着100%的钞票满街跑，被放倒抛弃的那天，银行非但一分钱不会损失，作为第一债权人，不但可以控制这个风险，还可以从拒绝还贷的人士手里收回房屋第二，第三次出售，账面亏空总是可以补足的。抵押贷款这个事物到今天已经700多年的历史了，并没有任何一家银行因为不还贷而倒闭，美国那些因为贷款出了问题的银行是信用贷款，给融资造成了杠杆泡沫，跟抵押贷款2回事哦。同时，也正因为这30%或者N%,证明了另外一个问题，实际安全房价就是现在的30%，只要收回30%，银行是保本不亏的。
第三，购房人不接受，闹事。怎么可能，误区太大了。在城市里，房改房，政策房的持有者是大多数，商品房的持有者是小比例的，很多商品房持有者也是变卖了前者加了很少的钱转换的商品房。真正亏损的只是很少一部分人，兴不起风浪，反而在“民意”的借口下很容易沦为穷人的斗争目标，被再利用一把。现在分房，集资建房并没有停止，你买比如1万一米，很多人买几千块而已，不会有损失。只是名义价格下降而已。
第四,官员的利益受损。更是无稽之谈，上千万的别墅你买那是上千万一分钱不能少，很多官员，红顶商人，相关利益人购买几十万足矣，跌去一半又如何，钱财无损，还能骗个好名声，何乐不为。
第五，地方ZF土地财政，这是真正的和中央在博弈，不过好在中央集权的国家，真动起手来，换人就是了。反正那些钱又不能直接揣到任何一个地方官的口袋里，想别的法子就是了。
第六，造成经济连锁反应。那你可以反过来想想，没有货币化房屋的时候，经济有没有崩溃，只要工农业没有收到本质的打击，经济维持向好是没有问题的，而继续维持房屋业的价格，正是摧毁这些国本的做法。没有任何一个国家肯长期这么干下去。
第七，城市化进程的误区。认为城市化是把中国建设成北京，上海，广州几个城市，把人都弄来。恰恰相反，ZF说的城市化是把现在落后的地区建设成新兴村镇，或许存在短期的房屋炒作抬价行为，但是长期看来，这张饼摊薄后，缓跌的趋势非常明显。
第八，地王频出，怎么可能崩盘。正是因为这个“频出”，才预示了ZF的英明，先看看地王都是什么企业拿到吧，国企吧，那就是建立了所谓的安全缓冲带。跌与涨的主动权被收到ZF手里去了。如果都是私企，民企拿到地王那才是要暴涨的前兆。ZF这么做2手准备，如果可以继续高价卖，就高价出售，何乐不为，如果不可以延续或者找到了新出路，就打压，国企的后门反正通着银行的前门，无所谓债务问题的。这倒是只有我国可以使用的利器。做平帐目就是了，不会少什么，两边的利益都占尽了。
其他比如游资，外资什么的都不值一哂，扔在中国经济这条大船里，一个角落而已。另外，中国人的收入储蓄比较高，虽然钱不多，抗风险能力还是不差的，这点比美国，欧洲人强一些，只是后续保障差一些，自己给自己保障就是了。 |
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反方观点
一、规律帝 .
1、房价有天花板 .
政俯在卖空调机，炒房利益集团有恃无恐，他们采用的是“一套住房每月都提价2万元”的“逼空”手法。房价不断上涨导致赚钱效应，追涨买入的人源源不断。
可是，老板招工年龄有极限（55岁），住房寿命有极限（平均只有30年），自住刚需每年剩钱有极限（60％），使得银行按揭对15年以上的老房子就0按揭。这种情况就像开水的极限是100度，就像气球的容量有极限，终有一天会吹爆。
2、房价具有成熟期
西方国家的房价早就进入成熟期，上涨不了，就像一个人从1岁到25岁会长高到1.8米，只有上帝令疯狂的死多头才会相信人在25岁以后会长高到3.6米。
一个毛爷爷，50岁生龙活虎，60岁很健康，70岁还能畅游长江，于是十亿人高喊“万寿无疆”。多军思维的不成熟，竟然像文革时期的红卫兵那样幼稚。.
3、房地产的涨跌具有周期性 .
就像有日出必然有日落。房价已经是11点的太阳，只有“13点”才会认为太阳到13点还会升高。 .
惯性思维的人可能沦为负翁，因为他们不相信房市也存在周期率。谢国忠们只要一直唱空，坚持唱空，他最终一定是正确的，因为房价走势就像一个闹钟的时针,呈现上涨到7 ...... 上涨到9 ...... （目前已经）上涨到11 ...... 的态势，一旦时针走到12，就是最高点,就是物极必反为0，于是房熊市来临，呈现下跌到1 ...... 下跌到3 ......下跌到6 ...... 的态势。这是上帝的安排，这是不以人的意志为转移的客观规律。(●●)
一旦房熊市来临，可能持续40年，因为人少房多越来越明显，空置房的消化需要一个拆迁周期，因为二代人痛定思痛，不敢再上帝令疯狂。不相信看看美国和日本的房价走势图。
三十年河东，三十年河西，所以“任志强的预测”具有周期性，总有一天，政府万能论者任大炮会臭名昭著，除非政俯有能力让太阳永不落。
4、房价能上涨几年(时间) = 房价上涨空间(距离) / 每年房价上涨百分几(速度)
房价每年上涨20％，呈现的是1 * 1.2 * 1.2 …… 10次方 = 十年后的房价是现在的6.2倍 / 十年后自住刚需的工资收入是现在的2倍 = 房价速度是收入速度的3倍 * 目前许多城市的房价收入比是25年 = 十年后的房价收入比将是75年 / 50％的收入结余用于买房 = 平均收入水平的家庭夫妻二人需要上班150年，即上班到172岁。很明显，不能宁静故无以致远，欲速则不达。
说明中国房价上涨空间有极限，有天花板，所以将上涨空间（距离）理解为120公里，那么上涨的时间与上涨速度成反比关系。房价每年上涨1公里，可以上涨120年。每年上涨3公里只能上涨40年。从1978开始到2013年，已经上涨35年。就像下午四点的太阳快要落山了。
太阳落山的时候土地必然流拍，怎么办？吃土地变成吃房子。房产税越来越多就像商店老板的租金年年被提高，最终是亏本生意，不得不收摊（卖出非自住房）。
二、美丽帝 .
房价每年上涨20％，而工资每年只上涨10％，所以目前的房价收入比25年必然随着房价上涨而不断提高。如果房价继续上涨十年，那么十年后中国房价收入比将是75年，而美国房价收入比总在5年以下。 .
就像你这个菜市场的猪肉价格是75元，其他菜市场的猪肉价格是5元。问题是，地球村里有200个房市（200个菜市场），中国房市只是其中的1个菜市场，所以不是你爱怎么涨价都可以的。问题是199个菜市场都无法涨价，结果当然是，要么75元向5元靠拢，要么“西方国家让你人民币坐过山车 + 富人移民卷走财富”，结果是国将不国。 .
多军总是在强调中国特色的政治经济学，可是他们不懂得地球村的政治经济学是：霸权主义，丛林法则，弱肉强食，大剪羊毛。
正如孙中山说的：“世界潮流，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡。”中国房价无法长期“喧宾夺主”，最终将不得不“入乡随俗”，不得不“随行就市，与国际房市接轨”。除非中国再次闭关锁国，除非华尔街不再是狼，除非美国航空母舰和驻军离开亚洲。
1990年的日本炒房囤房者也有99个理由，可是他们在谈论“几个日本人怎么吃一桌饭菜”的时候，忘记了贵宾美丽帝也要来吃。最终房价还是飞流直下，23年后的今天，许多原来认为“一线城市的房价不可能下跌的”的东京人仍然亏钱70％。
三、政俯帝 .
以房价泡沫为主体的经济泡沫越来越大，危险性越来越大。贺铿是十一届全国人大常委、财经委副主任、中央财大统计学院院长，在2013年6月30日的腾讯微博上说：“当前防风险比保增长更重要，金融危机的隐患已经很严重。2008年四万亿的刺激政策，再加上地方政府及央企的负债40万亿，M2印了103万亿的钞票，影子银行大约27万亿，于是形成了大量低水平的重复建设，形成了大量产能过剩，推高了房价，形成经济泡沫。”
作为国家领导者，需要高瞻远瞩，高屋建瓴。2013年11月19日，刚刚接受进平主席接见的美国前总统克林顿，在北京发表演讲时建议中国不要重蹈美国覆辙。他说：“之前美国的经济增长驱动力主要是金融业、房地产业，但这些行业并不提供多少工作机会，大多数的经济收入集中在了少数人手中。这种集中化程度太高，会限制经济的增长。有一些不平等的现象是必须的，但如果贫富差距太大，国家的发展能力就会受到限制。21世纪的核心在于如何创造一个有活力、有创造力的经济，同时又使经济成果得以被全民所分享，有一个真正的社会团结和社会福利。” .
如果房价不断上涨，带动经济不断发展，房价就有持续性。可是，住房是消费资料，就像大米，本身不会产生新的财富。厂房是生产资料，就像一粒稻谷种子，春种一颗，秋收一串。房价上涨实际上是分享秋收成果。房价过分上涨会导致实体经济空心化，最终出现倒闭潮失业潮，说明炒房在自毁长城，自挖墙角，说明房市将是无本之木，无源之水。高房价天天在酝酿经济危机，倒闭潮失业潮必然刺破房价泡沫。
城市户口的“00后”“10后”中80％将有二套以上的住房，如果房价不断上涨，将来都可以不上班，城市的劳动成果从哪里来？一套住房每年上涨40万元，是通货膨胀的2倍以上，至少一半来自劳动大众的劳动成果，不然难道炒房囤房者赚到的钱是天上掉下来的馅饼？也就是说，住房沦为不劳而获、多吃多占的工具不会长久，因为世界上免费的晚餐也要有人去做出来。 .
一旦危机来临，就会导致房价下跌，房市的虚拟价值就会不断被消灭，无数的人被套牢，大家还会从房市感觉到富人很多吗？房价下跌70％的鄂尔多斯，街上冷冷清清，大家还会感觉到经济欣欣向荣吗? .
所以说，终有一天，政俯会为了“江山社稷”与“高房价”说“拜拜”。
四、银行帝 .
如果高层、地方政俯、银行相信房价永远上涨，支持的力度必然越来越大。可是他们从2005年开始，用限购、限贷、增多税费等实际行动告诉我们，房市风险与日俱增，越来越大。他们在减印钞票，在做开征房产税的准备工作，在少发贷款按揭，这相当于庄家在渐行渐远，这相当于庄家在减仓，而你小散户却在“以小人之心度君子之腹”，仍然在逆势增仓，不是找死吗？ .
房价由60％的银行资金支撑起来的，所以房价呈现100万元 …… 300万元 …… 400万元 …… 不断上涨的前提是，银行往“气球”里吹气越来越多，而实际情况是，商品房的平均寿命只有30年，所以房龄15年以上的老房子，银行按揭为0。 .
随着房价风险越来越大，银根收紧的力度必然越来越大,因为房贷呈现大赚钱 …… 小赚钱 …… 可能小亏钱 …… 中亏钱 …… 大亏钱的态势。 .
如果房价上涨到2014年，房龄10年以上的老房子，银行按揭可能为0。如果房价上涨到2016年，房龄6年以上的老房子，银行按揭可能为0。 .
很明显，银行贷款不但是兔子的尾巴长不了，而且银行遇到危险比兔子跑得更快。到房熊市，银行必然半倒闭，泥菩萨饥肠辘辘，自身难保，雨中收伞是必然的，所以高杠杆的炒房囤房者将沦为落汤鸡。看看美国房价大跌时的银行，纷纷倒闭。
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五、顾客帝
1、批驳“十几亿人中的精英都往大城市跑，所以大城市的房价永远上涨”的谬论
赚钱效应导致牛市不言顶，亏钱效应导致熊市不言底。“中国人爱买房子”的根本原因是炒房利益集团营造起来的赚钱效应。一旦房价下跌，就是亏钱效应，大众就会变成“中国人爱卖房子”。在房熊市里，有1套非自住房的每年损失30万元，有10套非自住房的每年损失300万元。于是谁的房子最多，谁就最睡不着，最没有面子，最需要止损卖出。房子第一多的是李嘉诚，所以第一个先跑了。第一大的开发商是万科，所以王石先跑了。 .
2、批驳“丈母娘推高房价，所以城市房价永远上涨”的谬论
房牛市里，丈母娘逼你去买房，如果女婿有10套房，每年赚钱300万元。房熊市里，如果女婿有10套房，每年亏钱300万元，所以丈母娘天天催女婿把烫手山芋甩出去。 .
3、你不跑有人要跑
一旦危机来临，你不相信客观规律，你有99个永远上涨的理由，所以你很勇敢，“死了也不卖”。但是，总有一些人会敬畏“上帝”，敬畏“市场”，总有一些人出于各种原因急于抛售，于是千里堤坝溃于蚁穴。堤坝一旦决口就是一泻千里。
2013年11月，华人首富李嘉诚对记者说：“价格涨太高，一般老百姓已经难以承受。所以近期也看到政府出台了调控政策，譬如买二套房限贷等。现在投资地产的公司也有危险，要很谨慎，很小心，我一生的原则是不会去赚‘最后一个铜板’”。
4、房价泡沫是被“先知先觉者”刺破的
人是自私自利的动物，房牛市很贪婪，可是，根据多种指标的计算，房价风险已经远高于股市的6124点，就像开水已经烧到95度，水温不可能呈现…… 95度 …… 100度 …… 150度 …… 不断升高的态势。你不相信客观规律，先知先觉者当然知道物极必反的道理，所以多军不可能永远众志成城，铁板一块。带头逃跑的是美日外商，是李嘉诚，是王石、潘石屹。
5、房价泡沫是被“资金链紧绷者”刺破的
因为存在按揭高杠杆和高利贷的问题，因为银行资金不断收紧，因为许多老板负债累累，许多炒房者的资金链很脆弱，一旦遇到大利空，就会出现抛售潮。
6、许多人说“房产税是毛毛雨，作用不大”。错也错也
不动产登记一联网，就相当于倌员财产公开。老百姓不知道局长家有10套住房，但是，上级、纪委、竞争对手、得罪的人可能来查。许多干部会卖房以保住金交椅，于是，房市第一大客户（干部）从最大买家变成最大卖家，买盘强劲变成卖盘汹涌，足以导致房价拐头下跌。 .
7、从房价最高点开始计算，95％的人无法在中高位卖出 .
天价天量反映的是上帝令疯狂。地价地量反映的是上帝令恐惧。房牛市排队买房，人山人海。2008年是房熊市，售楼处门可罗雀，人多的一定是在闹退房。看看鄂尔多斯，还有人去买入吗？看看近几年的美国房市成交量图表，房价大跌时成交量大降低。 .
在房牛市里，房价不断上涨，某个城市的二手房每年换手3％(3万套)，体现的是卖家抬高房价，3万人在急不可耐地追涨买入，使得房价每年可以上涨20％，就像大家坐在轿子里被“抢购者”抬着前进20公里。.
出现抛售潮的第一年，换手率仍然是3％(3万套)，主要体现的是3万个卖家在急不可耐地杀跌卖出，使得房价每年下跌20％，于是，从最高点开始计算，绝大多数人坐在电梯里从10楼下到8楼。 .
到第二年，大家发现房价下跌的趋势已经形成，于是抛售盘增多，可是买家买涨不买跌， 房价在下跌，接棒者在减少，换手率降低到1％(1万套)，体现的是跑道不通畅。 .
到第三年，换手率低于1％(1万套)，合计下跌50％，于是，从最高价开始计算，95％的人无法在中高位卖出，就像坐在电梯里从10楼下到5楼。看看鄂尔多斯、温州就能够理解了。 .
目前平均每年的折旧、税费达到4％。一旦进入房熊市，一手房每年下跌20％，二手房就会每年损失24％。如果当时负债率为50％，每年损失就放大到48％。损失大使得许多人不得不断臂求生，面临的却是千军万马过独木桥的窘境。2年还跑不出来就一贫如洗，3年后还留在手里就沦为负翁。 ..
8、房价下跌一定会死人 .
“好汉不提当年勇”。拿破仑虽然是横扫欧洲大地的常胜将军，99次都是胜者，第100次在滑铁卢将胜利果实全部葬送掉。 .
李嘉诚说过“房价上涨不会死人，房价下跌一定会死人！”你不相信吗？第二次世界大战死了1亿人，导火索是美国1929年经济大萧条，而经济大萧条的导火索是1926年美国房地产泡沫破裂和1929年股市大崩盘。美国2007年次贷危机已经7年，仍然在危害地球村几十亿人。什么是次贷？就是次级住房贷款。 |
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